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猫眼影戏记者 邵素云 报道P6F9A2Y5R3B1T0V4X8W
跨境电商的“热风”吹过,相关的工业空间也处于供需两旺状态。 2024年,消费市场整体承压前行,不过,跨境电商行业则延续了其增长势头。凭据海关总署统计的数据显示,2024年,我国跨境电商进出口2.63万亿元,同比增长10.8%,高于同期外贸整体增速5%。 在此配景下,作为占全国跨境电商进出口额30%以上的广东省,近两年来对跨境电商相关的工业空间形态(写字楼、仓储物流园)的需求也随之增加。写字楼方面,以深圳为例,在深圳写字楼空置率整体较高的情况下,区域位置并不算焦点的龙岗坂田片区,因为聚集着跨境电商公司,该片区的写字楼则接近满租状态,一规模较大的写字楼项目空置率仅5%。 另外,凭据仲量联行统计的数据,2024年,华南区域的广州、深圳、佛山、东莞、惠州五个都会的仓储物流园净吸纳量凌驾200万平方米,与新增供应规模相当,空置率也基本维持在7.5%的低位。 有写字楼接近满租 凭据感德梁行的数据,截至2024年年末,深圳甲级写字楼的空置率为26.6%,同比增长0.5%,处于较高水平。据了解,近年来,深圳福田等焦点区域的写字楼也面临去化困难,一些新入市的写字楼除了降低租金外,也不得不降低入驻企业的准入门槛,例如,一些甲级写字楼将物业出租给酒店,另有的则引入牙科医院等消费业态。 然而,位于关外的龙岗坂田片区,写字楼市场则泛起出差别的模样。 位于龙岗区雅宝路的星河world项目,拥有两座楼高凌驾350米的双子塔,办公面积约为75万平方米,值得注意的是,尽管其达不到甲级写字楼的标准,并且位置并不在深圳焦点区域,但该项目的写字楼2024年出租率约为96%,与深圳甲级写字楼市局面临的压力形成较大反差。 感德梁行的数据显示,星河world项目在2023年推出了20万平方米左右的办公物业,最终险些全部出租;2024年,该项目的净吸纳量凌驾17万平方米,这一规模凌驾了同期深圳甲级写字楼市场12万平方米的净吸纳量。 关于横跨租率背后的原因,感德梁行华南区项目及企业效劳部副董事总经理、企业效劳部主管黄书礼体现,2024年,星河world项目写字楼租赁成交客户中,有将近50%的企业属于跨境电商行业,而该项目所在的片区,近年来已逐渐生长成为深圳跨境电商企业的聚集地。 另外,位于龙岗区坂田片区的天安云谷项目,已完工的写字楼面积约82万平方米,2024年出租率接近97%,除了因为该项目紧邻华为坂田基地,华为及上下游工业链上企业比较多,另外,该项目的主力客户还包括跨境电商企业,据悉,该项目的租户中,跨境电商企业的占比就凌驾30%。 仲量联行华西区与华南区商业地产部总监李文杰体现,出口型效劳企业对办公空间的需求也很大,例如,一年半以前,在政府部分的主导下,一电商平台的国际版在深圳前海片区租下了一整层办公楼,用来供公司卖家效劳部事情人员办公,近期,该企业计划将办公空间增至2万平方米左右。 不过,整体来看,目今深圳写字楼市场的主要租赁客户仍为金融、TMT、专业效劳等行业,跨境电商行业对深圳写字楼市场的租赁需求占比仍然较小。凭据感德梁行统计,2024年,跨境电商企业在深圳办公类物业中的租赁成交面积占比为1.55%。感德梁行研究院副院长张晓端体现,之所以比例较小,是因为目今不少跨境电商企业仍然在一些研发楼、工业园里办公,另外,尽管近两年跨境电商行业生长得不错,但该行业企业主要是在一些区域聚集。 黄书礼体现,企业生长成为行业头部之后,就会对自身的形象等方面有所要求,相比之下,坂田、平湖等区域的都会景观,以及办公楼的品质跟福田、南山仍然有一定的差别,所以如果深圳焦点区域写字楼的租金水平继续下降,与坂田等区域没有太大差别时,一些跨境电商企业可能会选择进入焦点区域的写字楼内办公。 跨境电商仓储超500万平方米 除了办公,跨境电商的仓储、备货、拣货、分拨、发货等主要环节则在仓储物流园内完成。近年来,在跨境电商行业的发动下,华南区域非保税仓储物流工业园的供需规模也泛起快速增长态势。 据仲量联行统计的数据,2024年,受宏观经济和消费缓慢修复的影响,华南五市(广州、深圳、东莞、佛山和惠州)古板行业的仓储需求整体坚持在较低水平,不过,得益于跨境电商连续发力,2024年,华南五市非保税物流仓储租赁市场连续第二年录得200万平方米的净吸纳量,在全国规模内处于领先水平。 仲量联行广州工业与物流效劳部董事杨靳一体现,2024年,华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米,基本上全部的新增供应都被跨境电商行业所租赁消化。目前,跨境电商行业对华南区域仓储工业园的需求占比已经增至35%左右。 据了解,为了减少货运集散的本钱,跨境电商企业偏好规模较大的仓储物流园。例如,以物流仓储工业园开发运营为主的普洛斯,2024年投入使用的清远时尚科技立异谷,整个园区建筑面积高达42万平方米,就由一龙头跨境电商企颐魅整租,算得上是普洛斯为该企业量身打造的。而普洛斯在2023年投入使用的东莞麻涌新沙物流园,27万平方米,重要的租户也是跨境电商企业。 2024年8月,“跨境四小龙”之一的希音则在广州增城落户了其供应链总部。据悉,希音集团拟计划建设智能化仓储物流配送园,一期总部项目占地738亩,总建筑面积不少于80万平方米,总投资36.9亿元。 仲量联行的数据显示,在跨境电商企业稳定的租赁需求发动下,除个体都会外,华南五市非保税物流货仓空置率同比坚持稳定,维持在3%-7.5%之间的低位。 据仲量联行的数据,截至2024年末,广州、深圳、东莞、佛山和惠州的非保税物流仓贮存量规模划分为378万平方米、87万平方米、471万平方米、423万平方米,203万平方米,共1562万平方米,凭据上述35%的比例来看,跨境电商行业在华南五市的物流仓储需求约547万平方米。杨靳一体现,预计未来两年跨境电商行业对非保税物流仓储的租赁需求还会增加。 不过,跨境电商向来也受地悦魅政治因素影响。仲量联行华南区研究部总监曾丽体现,地悦魅政治冲突和贸易;ぶ饕宓贾碌拿骋啄Σ劣跋斓焦拭骋椎奈榷,对跨境电商平台的全球业务需求增长应持谨慎乐观态度?缇车缟唐教ǖ牟执⑿枨蟊4娌蝗范ㄐ砸蛩,但华南地区的工业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴外洋市场连续扩张,同步优化华南地区物流仓储网络结构。
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