猫眼影戏
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猫眼影戏记者 汪若虹 报道P6F9A2Y5R3B1T0V4X8W
出品|虎嗅商业消费组 作者|周月明 编辑|苗正卿 题图|视觉中国 2023年年初,Temu首次在美国超等碗大张旗鼓播广告前,亚马逊电商卖力人Doug Herrington给其团队转了一篇Temu的新闻稿,彼时Temu还名不见经传,很难有人想到,接下来的2年,跨境电商的战况将会前所未有的猛烈。 2年之后,Temu、SHEIN等中国“新贵”们已成为不可忽视的角色。据知情人士透露,Temu在2024年营收突破300亿美元,增速达50%,SHEIN营收飙升至240美元,增速达20%以上。 而古板巨头亚马逊在2023年那次超等碗嗅到威胁之后,也在2年之后终于加入战局。2024年6月,一个名为Haul的低价商城开始在深圳、义乌等地内测,11月开始摊开入驻。因其运作模式与Temu很是相似,被业内挖苦为“亚多多”。在这个低价商城,商品售价要在20美元以下,卖家需将产品发往海内指定货仓,亚马逊将统一解决流量和物流。 多年以来靠信息红利闷声兴旺的跨境卖家们,也历来没有面临过如此多的选择:自主/非自主订价、全托管/半托管模式,种种渠道、平台政策眼花缭乱。 但当所有人都认为跨境电商赛道将在这条门路上卷下去的时候,特朗普重复无常的行政令让这个圈子爆发震动。 2025年2月1日,特朗普宣布2月4日起对进口自中国的商品加征10%的关税,同时还取消了跨境电商恒久以来的红利“800美元小额货物关税宽免政策”,但仅过4天,“800美元小额货物关税宽免政策”又再次恢复。 ”800美元关税宽免政策恢复,主要是由于美国海关一时间无法处理大宗积贮包裹。”从业10年的中美物流行业资深人士告诉虎嗅,今后宽免政策或许率照旧会取消的,只是谁都不知道是在什么时间。 竞争花样不太明朗,一场重构正在跨境电商领域爆发。 价格绞杀战早已猛烈 早在美国关税政策调解之前,中美电商巨头们正在北美市场掀起史无前例的贴身肉搏。 价格绞杀战正进入白热化。 Temu的极致低价自不必说,平台大多产品在10美元以下,有些甚至低于1美元。Temu早期压价幅度较大时,某打扮大卖曾给虎嗅举了个例子,平台能将一条普通运动短裤压价至2.99美元,仅是亚马逊同类商品价格的1/3。 虽然目前Temu目前与亚马逊的差价有所缩小,但基本也低20%左右,当古板外贸链条的多层中间商被压缩到只剩平台方时,价格屠刀拥有了惊人的杀伤力。 亚马逊开始坐不住了。 2024年6月,其开始在深圳、义乌内测低价商城Haul,2024年11月,正式向美国用户开放,12月开启第二批招商。 Haul将客单价定为20美元以下,据卖家向虎嗅透露,Haul的产品订价与Temu相差并不大,10美元以下产品可能仅有零点几美元的差别。虽然Haul将产品售价定为15-20美元,但实际上不少产品价格低于10美元。 “亚马逊此前一直认为自己的目标客群与Temu们有所区隔,但出海四小龙的增长速度,也不得不令其重新审视低价市场。”拥有15年跨境电商从业经验的柳明告诉虎嗅。 价格战场之外,物流时效的博弈也愈发猛烈。 亚马逊长达20年搭建的北美物流网络已开始面临考验。在洛杉矶长滩港,FBA仓自动化分拣线24小时吞吐量超百万件,周转率也不绝提升,但这种重资产换来的72小时配送护城河,正在被Temu的"空运闪电战"撕开裂口。 据业内人士透露,Temu目前半托管已可以在4天左右交付,时效已迫近亚马逊72小时的FBA。 而在全托管上,其早期物流时效还要在14天左右,但据悉目前全托管美国区基本可以在8天左右交付。相较之下,亚马逊Haul也接纳跨境小包直邮模式,物流时效要长达9-11天。 且物流懊魅战仍在进一步加剧。 为了进一步降低物流本钱,Temu已在美国试点"类FBA"的前置仓模式。 所谓前置仓模式,核?是将中国产品直接运送到美国或欧洲,并提前贮保存外地货仓中。这种模式下,可以通过海运替代航空运输,降低约15%~20% 的?线运输费?,别的,也可以提高配送效率。据悉,2024年Temu全托管从中国到美国的干线运输用度每单要高达6-7美元,再加上尾程用度,本钱较高。 暗潮汹涌的供应链争夺战 不过,越发暗潮涌动的,则是在供应链的争夺上,背后折射出平台对差别消费圈层的战略,以及接下来的竞争重点。 竞争爆发在三个层级。 首先,是低价供应链的来回摇摆。 Temu最初增势迅猛,其中一个原因就在于吸引了这批卖家。 彼时的亚马逊虽然净利润率基本也能在10%以上,但业内已判断其在中国区的红利期已过。 头部卖家可以依靠爆款产品支撑整体利润,并用约5%的利润评测新品和处理存货,且平台会优先将流量分给大卖。但关于新入门的商家来说,较难拿到更多增量,且随着流量本钱、物流本钱日渐增高,中小型卖家的生存空间进一步被挤压。 跨境卖家及博主bob告诉虎嗅:在2022年下半年,他们曾实验过亚马逊自营店,但发明市场红利宁静台红利逐渐减少。广告预算至少要投入30万元才华取得一定效果,投放ROI基本在1:1,这种情况较难带来实际盈利,只能收回本钱或者亏损。 TEMU生长初期,就是试图突破这种固化花样,通过新的流量分发机制,让价格更低、质量相同的?型卖家获得更多时机。 “第一批入局Temu的人确实尝到了一些红利,其时的毛利率可以抵达15%-20%左右。”bob说道。 不过,随着Temu的价格下压,低价供应商们开始逐渐感受到压力。 据多位跨境卖家告诉虎嗅,目前他们在Temu的净利润率或许只在5%。其中一位老板向虎嗅透露:"Temu的周单量是亚马逊的5倍,但利润率只有1/3。我们就像坐上赌桌,明知道赔率低却停不下来。" 压力之下,一些低价供应商们又想开始寻找新的出路。面对供应链的集体摇摆,亚马逊推出Haul商城,意图收拢一批低价供应链。 有源头供应链的工贸一体卖家是很是踊跃的,他们在本钱控制和生产效率上最为优秀。其次则是原本就在亚马逊经营20美元以下产品的商家,他们担心Haul开放会攻击主站的生意,因此也很是迫切加入。 不过,在许多业内人士看来,亚马逊关于低价供应链和低消费圈层的态度也可能陷入矛盾。 一方面,亚马逊对Haul有不少帮助,好比在主站专门开了一个入口,且流量与主站共享。Haul的产品可以与主站产品同时泛起,但Haul的商家无需花广告费,也没有跟卖链接的担心。 但另一方面,亚马逊招商节奏并烦懑,看起来也并不大张旗鼓。2024年12月,其才开始进行第二批商家邀请,据业内称对商家的要求较高(有亚马逊主站经验且供应链治理经验较多)。另外,其产品订价也没有击穿敌手,因亚马逊仍对产品品质宁静台美誉度有一定要求,其订价很难低于Temu。 亚马逊如何来定位Haul,是业内比较关注的。 把Haul做大,是否会反噬其主站的流量和焦点用户的体感,究竟靠低价商城获取到的价格敏感型用户也不太会付费成为亚马逊Prime会员这类焦点用户。 若不做大,低消费市场可能会日渐被中国跨境电商蚕食。据Data.ai数据显示,Temu用户日均翻开次数达6.8次,远超亚马逊的3.2次。Z世代消费群体也已越来越习惯在廉价平台拔草。 在一些业内人士看来,目前Haul更像是一个运动渠道,而不是一个平台。它的保存更像是对其用户购物体验和购物场景的增补,可提升焦点会员的复购率。 不过,相较于来回摇摆的低价供应链,更隐秘的战场正爆发在其他两个层级。 有跨境物流结构能力的头部大卖,以及美国本土白人卖家正酿成争夺的焦点。 这也是更让亚马逊爆发;械。 在中国商家侧,“安克、联想这类大卖家也开始加入Temu,让亚马逊认为已触碰到其焦点卖家圈。”某知情人士告诉虎嗅。 一些要求大卖二选一的听说开始泛起(亚马逊已否定),安克立异、绿联从Temu下架,一度传言纷纷。 而在美国本土商家侧,据悉Temu 已派遣百人左右团队前往美国进?线下 BD ?作。 一些有趣且微妙的情况开始爆发。 2024年7月,亚马逊的年度网络卖家聚会在西雅图集会中心拉开帷幕时,Temu 的事情人员在距离集会中心仅几个街区的地方举办了一场仅限受邀者加入的运动,在运动上,Temu向亚马逊商家积极推销,并称如果美国卖家的商品在平台上出售,Temu 将向他们支付每件商品的约订价格。 不可是Temu,据称SHEIN也派了事情人员前往西雅图,据悉SHEIN 特别有兴趣招募销售家具等大件商品的美国商家。 这种争夺趋势与Temu等平台大力推动的半托管、本队本模式有很大关系。 据称,Temu内部对推进半托管的决心很是之大,甚至是只能乐成不可失败。 据悉Temu给半托管有较大的补贴力度。好比半托管商家凭据7-8折来供货,Temu许多时候不会再加价售卖,甚至还会做些补贴令价格更低。这相当于,美国消费者可以以亚马逊七折的价格在Temu上购置同样的产品,对用户更具吸引力。 本对本模式也是如此,本对本主要是盯上美国白人卖家而非仅仅是华商,据称可以通过补贴使部分商品抵达亚?逊的85 折左右,只为在价格上坚持竞争力。 据透露半托管商家的毛利率可以抵达30%-40%左右,净利率也接近亚马逊主站,Temu半托管大部分卖家都同时是亚马逊大卖。 并且半托管上的品类约2/3是中大件产品,本对本的客单价也较高,其中不乏品牌货。“Temu也想借此扩展品类,提升品质,吸引中产阶级及亚?逊Plus 会员等?消费能?群体。”业内人士剖析道。 据消息称,2024年,半托管模式已占TemuGMV的20%,2025年对其预期则更高。不过,在物流本钱上(需要分仓发货)、卖家备货意愿等环节,半托管仍有许多挑战,能否实现快速增长仍需视察。 悬而未决的800美元带来不确定性 当中美各大跨境巨头们酣战正酣时,特朗普增加10%的关税,以及重复无常的800美元小额宽免政策,一时之间给这场硬仗带来巨大不确定性。 取消800美元小额宽免的这4天,从海内跨境电商圈,到美国海关都乱成了一团。 每天进?美国的跨境包裹数量?达 100 万个,美国海关??不?开始导致?量货物积压。据估算,每?有约两吨货物滞留机场?法实时处理。 而海内跨境电商也瞬间开始面临清关流程庞大化的问题。小额宽免政策取消后,清关流程从简化的T86流程转变为正式报关流程,清关时间从2-3天延长至7-15个事情日。这也使得空运履约时效从原来的 7 ? 14 天延?? 14 ? 21 天,已与海运一样慢。 物流本钱也显著增加。物流商已调解收费标准,如云途物流预收30%的关税包管金。这使得卖家的物流本钱大幅上升,特别是关于依赖直邮小包模式的卖家,尤其是直接2C销售的独立站卖家以及年营业额在50万美元以下的中小型商家。 跨境电商平台自然也不可幸免。 据业内人士测算,在加价前,Temu的产品价格比亚马逊低20%-30%,但为笼罩关税本钱加价后,价差将缩小至10%-15%,这将使得海内跨境电商平台的价格优势缩小。 在新政实施的4天,有几位Temu卖家向虎嗅透露,其产品曾一度下架不可售卖。 不过,许多业内人士认为久远来看,关税政策对跨境电商平台的攻击没有想象中那么大。 首先,纵然价差缩小,中国产品比美国产品的价格仍会低10%左右(此前在20%左右),仍会坚持竞争优势。 别的,Temu、SHEIN等平台此前已开始结构后路。好比大力推进半托管、本对本模式,据称2024年美国半托管已占Temu美区GMV的20%-25%。 另外,平台还进行多种仓储结构。据称Temu计划组建一个1000人的团队专门支持全托管前置仓,而SHEIN也在美国设置了外洋运营仓,并且还在越南与中国接壤等地区设置了疆域蕴藏仓。外洋仓的设置可以令产品直接从海内发往美国,而无需经过广东中转,可降低运输用度,还能优化清关流程,提高整体供应链效率。 并且美国市场在各个跨境电商平台的权重也开始下降,其他新兴市场也成为各大平台重点结构偏向。 据业内人士透露,2025年,Temu计划减少美国市场比例至30%左右,欧洲市场比例提升至35%左右。而SHEIN? 2021 年起就开始在巴西进?战略结构,?前,SHEIN已在巴西建?了凌驾 2000 家打扮制造商相助?络,相当于中国 5000 家?型??的产能规模。 在愈发庞大的局势下,活下来的玩家,必须同时具备中国制造的极致效率,和全球本土化的敏捷身段——这种矛盾统一体,或许才是跨境电商进入深水区的真正入场券。
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简解:
1、 什么是商品房预售款
商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。
2、 商品房预售款的所有权属于谁所有
属于开发商G易魑恢痔厥獾亩,实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后,该账户内的资金即属于开发商所有。
3、 商品房预售款的用途是什么
凭据《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款和《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》的有关划定,商品房预售款的用途是用于工程的建设,也即用于工程施工建设款的支付,不得做其他用途。
4、 商品房预售款的支付监管
《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐。一般来说,各地有自己的对商品房预售款的监管步伐,商品房预售款一般来说不可自由使用,需履行一定的审批手续方可使用。
5、 人民法院对商品房预售款进行冻结或强制执行的态度
首先,法院对冻结和执行商品房预售款要接纳严谨和审慎的态度。
法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金,目前并无明确的执法划定。实践中,各地做法也有差别。鉴于商品房预售款监管账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程如期竣工、维护购房者正当权益的焦点功效,人民法院关于该账户的保全、执行,相关于普通账户,应接纳更为谨慎的态度。
其次,在包管建设工程施工正常进行的情况下,方可冻结商品房预售资金监管账户,但不得影响该监管账户所涉建设工程施工的正常进行,不得影响涉案工程建设资金的实时发放,且尽量不接纳全部冻结账户资金的方法。
第三,在强制执行阶段,只能在设立监管账户的目的已经实现后,或预售款资金满足项目建设所需资金之外的部分,方可接纳执行步伐。
第四,有多个资金监管账户的,部分资金监管账户的目的已经实现的,可就该部分监管账户资金实施冻结和执行。
第五,在资金监管协议约定的终止条件已经成绩的情况下,可以冻结和执行监管账户资金。
第六保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售监管账户内,以规避执行的,执行法院应查明该情形是否保存,并在查明此基本事实的前提下,再确定执行机构能否接纳强制执行步伐。
案例详情:
1、中华人民共和国******(2018)最高法执监105号执行裁定书
关于商品房预售款监管账户问题。依据《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐,确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有,但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金,目前并无明确的执法划定。实践中,各地做法也有差别。凭据江门中院在异议裁定中查明的事实,江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重监管,房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时,必须向江门市住房和城乡建设局提出申请,由住房和城乡建设局批准,并且使用预售房款,只能购置该项目建设必须的建筑质料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。因此,鉴于商品房预售款监管账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程如期竣工、维护购房者正当权益的焦点功效,人民法院关于该账户的保全、执行,相关于普通账户,应接纳更为谨慎的态度。在保全阶段,保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户,人民法院应当对该在建工程施工情况、建筑质料购置情况、工人人为支付以及税费支付等情况作出严格审查,在包管建设工程施工正常进行的情况下,方可接纳保全步伐,且尽量不接纳全部冻结账户资金的方法。纵然是在执行阶段,也应在设立该账户的目的已经实现后,或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分,可接纳执行步伐。
2、山东省高级人民法院(2020)鲁执复422号执行裁定书
本院认为,本案争议的焦点是东营中院冻结商品房预售资金监管账户是否正确。商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐,确保商品房预售资金能够用于工程施工建设,以包管购房者的利益不受损害。人民法院能否执行开发商收取的商品房预售资金,目前并无明确的执法划定。可是,商品房预售款监管账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程如期竣工、维护购房者正当权益等功效,人民法院关于该账户的执行,相关于普通账户,应接纳较为谨慎的态度。本案中,东营中院依据东营市东营区住房和城乡建设局所作的情况说明,裁定解除对监管账户存款663.30万元的冻结,用于支付农民工人为,并无不当。关于监管账户剩余存款,应在设立该账户的目的已经实现后或账户资金满足项目建设所需资金之外另有剩余,方可接纳执行步伐。
3、江西省高级人民法院2020年10月27日作出的(2020)赣执复95号执行裁定书
本院认为,本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结预售资金监管账户。商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。凭据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定,钱币作为一种特殊的动产,实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后,该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房,关于购房者而言,具有比较大的危害,都会房地产治理法第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日,***以《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》(*********)要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐,确保商品房预售资金能够用于工程施工建设,以包管购房者的利益不受损害。本案现有证据能够证明茂林房地产公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为*********的银行账户为茂林华府天地项目第10#幢(楼),第6#幢(楼),第8#、11#幢(楼)的商品房预售资金监管账户,账户内资金系被执行人茂林房地产公司预售房产所得,应优先支付该房产所在工程建设,如不实时支付,将无法包管工程建设正常进行。目前,因茂林房地产公司拖欠施工方工程款,该工程已处于停工状态。因此,对该预售资金监管账户予以解封,包管众多普通购房者的正当权益不受损害,确保预售资金用于工程施工建设,是切合我国都会房地产治理规则定和***有关通知精神的。综上所述,复议申请人的复议请求建立,应予支持。
4、山东省高级人民法院2020年9月10日作出的(2020)鲁执复261号执行裁定书
本院认为,本案审查的焦点问题是人民法院能否冻结商品房预售资金。凭据齐河县商品房预售资金监管协议,济南中院冻结的发林公司在中国农业银行齐河县支行的×××64账户为商品房预售资金监管账户。商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。凭据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定,钱币作为一种特殊的动产,实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后,该账户内的资金即属于开发商所有。但由于开发商预售的商品房属于期房,关于购房者而言,具有较大危害,《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定,“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。2013年3月,《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》(国步伐[2013]17号)亦要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐,确保商品房预售资金能够用于工程施工建设,以包管购房者的利益不受损害。关于本案所涉普通债权的执行,应当综合考虑相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定,在包管建设工程施工正常进行的情况下,可冻结监管账户的相应款项,即涉案商品房预售资金监管账户,虽然可以对相应款项予以冻结,但不得影响该监管账户所涉建设工程施工的正常进行,不得影响涉案工程建设资金的实时发放。
5、四川省高级人民法院2020年7月13日作出的(2020)川执复161号执行裁定书
关于案涉监管账户内预售资金的问题,商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。凭据《中华人民共和国物权法》的相关划定,钱币作为一种特殊的动产,接纳占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后,该账户内的资金即属于开发商所有。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制定外地区商品房预售资金的监管步伐,确保商品房预售资金能够用于工程建设,以包管购房者的利益不受损害。就普通债权的执行而言,应当综合考虑相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定,在包管工程建设正常进行的情况下,可冻结监管账户的相应款项;在确保工程建设资金富足的前提下,或者待工程竣工后,依债权性质依法执行。本案中,《汉中市中心城区商品房预售资金监管协议书》约定的商品房初始挂号已完成,监管协议终止条件已成绩。目前,在既没有其他优先受偿权人向执行法院提出异议,复议申请人也未提供建设工程优先债权证据的情况下,执行法院裁定扣划复议申请人名下案涉监管账户内预售资金并无不当。在扣划实施中,优先受偿权人可向执行法院主张权利,执行法院应当进行审查处理。故复议申请人的该项复议理由缺乏事实依据,不可建立。
6、安徽省高级人民法院2020年7月8日作出的(2020)皖执复100号执行裁定书
一审铜陵中院认为,本案的争议焦点为是否应解除对涉案七个银行账户内存款的冻结。商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者凭据商品房买卖条约约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房,关于购房者而言,具有很大的危害。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。2013年2月26日宣布的《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》(国办发[2013]17号)要求各地区要切实强化预售资金治理,制定外地区商品房预售资金监管步伐,以包管购房者的利益不受损害。本案中,资金监管部分、开户行和铜陵滨江公司凭据相关规范性文件签订了商品房预售资金监管协议,涉案的七个银行账户为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户。本案执行中,是否冻结涉案监管账户内的存款,应综合考虑相关执规律则及规范性文件对商品房预售资金的治理划定、项目的施工进度,以及监管资金额度使用等情况,包管建设工程施工正常进行。关于为“雍江壹号院”1号、2号、3号楼,“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金监管账户,由于累计拨付金额已达监管总额,且“雍江壹号院”1号、2号、3号楼已竣工验收,异议人请求解除对账户内资金冻结步伐,本院不予支持。关于其余五个监管账户,依现阶段查明的情况,无法确保在扣除本案冻结资金后工程建设资金富足,建设工程施工可正常进行。并且,执行法院已诉前保全了被执行人二百余套在建衡宇,执行程序中可依法处理,以包管申请执行人的权利。故对涉案其他五个商品房预售资金监管账户存款的冻结步伐,应予解除。异议人铜陵滨江公司异议请求予以部分支持。关于铜陵滨江公司提出的超标的查封问题,因诉前保全中法院预查封的为在建工程,其价值未经评估,且对其价值预估应考虑后续投入、工业处理降价等因素,对异议人提出查封工业凌驾执行标的额的主张不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院治理执行异议和复议案件若干问题的划定》第十七条第二项划定,裁定如下:一、解除铜陵中院依(2020)皖07执74号之二、(2020)皖07执74号之四、(2020)皖07执74号之六、(2020)皖07执74号之九、(2020)皖07执74号之十执行裁定,对铜陵滨江公司开立的农业银行铜陵开发区支行12×××01账户、12×××41账户,建设银行铜陵住房建筑业支行34050166880809554433_1账户、34×××22_1账户、34×××88_1账户内存款的冻结。二、驳回铜陵滨江公司的其他异议请求。
二审本院认为,本案的争议焦点为,执行法院裁定解除冻结案涉五个商品房预售资金监管账户内存款的执行步伐是否有执法依据。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求强化预售资金治理,制定外地区商品房预售资金监管步伐,包管购房者的利益不受损害。本案中,北京城建集团要求冻结铜陵滨江公司的七个银行监管账户均为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户,该账户内的资金应当用于相关的工程建设,北京城建集团不是冻结的七个监管账户对应工程的施工方。“雍江壹号院”1号、2号、3号楼,“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金监管账户,即农业银行铜陵开发区支行12×××27账户和建设银行铜陵住房建筑业支行建行34×××56_1账户,累计拨付金额已达预售资金监管总额,而其他五个监管账户对应的工程建设尚未竣工,案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工,如果不实时支付,将无法包管工程建设正常进行;谏鲜鍪率,并综合考虑执行法院已诉前保全了铜陵滨江公司200余套在建衡宇,在本案复议审查期间,铜陵滨江公司仍有191套衡宇处于被查封状态,衡宇备案总价为158445222元,申请执行人的正当权益基本可以获得包管,铜陵中院对案涉其他五个尚未凌驾预售资金监管总额的监管账户解除冻结的执行行为并无不当。铜陵中院异议裁定认定事实清楚,适用执法正确,本院予以维持。复议申请人北京城建集团的复议申请依法不可建立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院治理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第一项的划定,裁定如下:
驳回北京城建集团有限责任公司的复议申请,维持安徽省铜陵市中级人民法院(2020)皖07执异13号执行裁定。
7、河北省高级人民法院2019年4月9日作出的(2019)冀执复137号执行裁定书
本院认为,凭据******(2016)712号《关于请协商、研究商品房预售款项目可否用于送还公司股东个人债务的有关问题的复函》精神,商品房预售款性质上属于房地产开发企业所有。虽然《都会房地产治理法》第四十四条划定商品房预售所得款项,必须用于工程建设,其立法本意主要是为避免开发商将商品房预售款挪作他用,该款应优先用于在建工程建设,以维护购房者的正当权益,故商品房预售款监管账户内资金不宜执行。但结合本案具体情况,复议申请人东陆公司称第三人景泰公司保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售监管账户内,以规避执行的情形,执行法院应查明该情形是否保存,并在查明此基本事实的前提下,再确定执行机构能否接纳强制步伐。唐山中院在未查清账户内资金性质的情况下,即以(2018)冀02执异1067号异议裁定取消执行机构对第三人商品房预售资金监管账户的冻结步伐,属认定基本事实不清,其结论应予取消。凭据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院治理执行异议和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第三项之划定,裁定如下:
一、取消唐山市中级人民法院的(2018)冀02执异1067号异议裁定。
二、发回唐山市中级人民法院重新审查。
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